(一)對***物價值過高評估一般認為,評估偏差率超過20%即為評估重大差異,而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分*****中,很大一部分**無法被***品實際價值所覆蓋,***品從一發(fā)出就不足值,這將給銀行**帶來極大的風險。(二)不能準確把握***物隱含的風險這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產*****評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現(xiàn)能力評估,忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險,忽視制約***物價值的其他因素等等。*****評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額,即保障*****清...
影響房屋價格評估的因素主要有四個方面,包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。區(qū)域因素區(qū)域因素:主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū),則有助于房屋價值的提升。房屋因素房屋因素:房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外,雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響,但是由于每個人喜好風格不同,因此裝修只能在一定程度上給予適當...
事實上,無論采取何種**方式,借款人***還款來源才是至關重要的,第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上,***房地產的價值受到一系列因素的影響,很難確定,拖欠時間越長,資不抵債的可能性越大;在操作層面上,現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了***評估值的虛高。大量事實證明,當***還款來源出現(xiàn)問題時,銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的,而且也很難通過處置***物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。(四)評估機構在房地產*****業(yè)務中處境尷尬在房地產*****業(yè)務中,銀行、評估機構和**客戶三者缺一不可,但三者的關系卻非常微妙,既相互依賴、相互制約...
1 對土地的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權屬狀況。2 對建筑物的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,層數,建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建成年月,維護、保養(yǎng)、使用情況,地基的穩(wěn)定性,公共配套設施完備程度,利用現(xiàn)狀,權屬狀況。8.0.6 估價報告中注冊房地產估價師的聲明應包括下列內容,并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章:替代原則:在同一市場上,效用相同或相似的房地產價格應趨于一致。鼓樓區(qū)推廣房地產評估平臺4、測算被評估房地產價格:為求得一個公平合理的價格,一般以一種評估方法...
路線價法土地使用權的價值跟土地所處位置(臨街狀況:寬度深度)有很大的關系,對于同一街區(qū),土地的價值具備相對的穩(wěn)定性,如果知道該街區(qū)土地的平均價格,通過臨街寬度、臨街深度的調整得出估價對象土地價值的方法即為路線價法。一、房地產投資價值評估結果為“非市場價值”投資價值是針對特定投資者而言,市場價值是對于典型投資者或大多數投資者而言。因此,投資價值可能高于、等于,也可能低于市場價值。二、房地產投資價值評估條件是基于“特定對象”特定對象包括特定投資者(雙方或多方)、特定的房地產項目雙重含義。房地產投資價值評估一般以特定對象為基礎,這是房地產投資價值區(qū)別于市場價值額根本原因。收益法:主要用于投資性房地產...
(一)對***物價值過高評估一般認為,評估偏差率超過20%即為評估重大差異,而這部分業(yè)務量竟然占到了已審核業(yè)務總量的52%。在銀行發(fā)放的這部分*****中,很大一部分**無法被***品實際價值所覆蓋,***品從一發(fā)出就不足值,這將給銀行**帶來極大的風險。(二)不能準確把握***物隱含的風險這一方面主要是由于評估師或評估機構對房地產*****評估認識不夠深刻、評估業(yè)務執(zhí)行不夠細致所造成的。例如在評估時忽視房地產的變現(xiàn)能力評估,忽視房地產產權存在瑕疵造成的風險,忽視制約***物價值的其他因素等等。*****評估是為了確定到期不能償還而需要強制出售時該房地產的價值能夠達到的數額,即保障*****清...
五、房地產投資價值評估多需比較多方案由于投資方式的不同,房地產投資價值評估結果也往往需要多個方案進行比較,分析各個方案實施的風險性和價值效益,為委托方提供多個價值指標或區(qū)間指標,這也是房地產投資價值評估區(qū)別于傳統(tǒng)鑒證類評估的重要表現(xiàn)形式之一。房地產泡沫成因、評估、預控房地產評估中幾個問題的思考關于房地產價格隨機波動與評估、***風險的研究我國房地產評估市場的規(guī)范問題房地產項目可行性研究報告編制及評估要點實地查勘估價對象:必須實地核實房屋物理狀況、位址環(huán)境等信息。溧水區(qū)本地房地產評估平臺基準地價是在某一城市的一定區(qū)域范圍內,根據用途相似、地段相連、地價相近的原則劃分地價區(qū)段,然后調查評估出的各地...
房地產評估不是二手房交易的必備程序,一般情況下二手房的買賣價格只要雙方協(xié)商確定,房地產管理部門就會據此登記過戶,只要以下幾種情形發(fā)生時需要評估:雙方要求交易雙方為確定合理的交易價格,也可以委托評估事務所進行評估,作為交易價格的參考。一般情況下,買賣雙方都能自行確定交易價格,但如果有一方或雙方對交易的二手房的價格沒有概念,如境外人士或外地人,對國內或當地的房地產市場不了解,又不相信對方的報價或中介機構的評估,也往往要自行委托或雙方共同委托有資格的評估事務所進行評估,然后參考評估價格確定雙方的交易價格。客觀、公正原則:評估人員應交易雙方,客觀公正地進行評估。雨花臺區(qū)營銷房地產評估概況對一宗房地產評...
4、估價時點原則遵循估價時點原則,要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。5、公平原則6、謹慎原則(*****項目)房地產估價應按下列程序進行:1、獲取估價業(yè)務2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。房地產估價方法有以下5種:1市場比較法2收益法3成本法4假設開發(fā)法5基準地價修正法它通常涉及對房地產的各種因素進行綜合考慮,包括位置、面積、建筑質量、市場趨勢、法律法規(guī)等。鼓樓區(qū)營銷房地產評估便捷[編輯]房地產評估的程序1、明確評估基本事項...
6.根據房屋的特殊結構,對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度,應以當地的標準和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高,一般居住用房以室內凈高2.8米為基礎,在其他條件不變的情況下,每增高或降低10厘米,房屋建筑造價即增加或減少2%左右,可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等,均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業(yè)務上的具體規(guī)定,作出增減價值的規(guī)定。審核出具評估報告:履行三級審核制度,形成具有法律效力的正式報告書。江寧區(qū)推廣房地產評估概況房屋評估價就是中介機構依據相關數據對房屋進行評估后取得的價格。房屋評估價由評估單...
事實上,無論采取何種**方式,借款人***還款來源才是至關重要的,第二還款來源只是起必要的補充作用。而且在制度層面上,***房地產的價值受到一系列因素的影響,很難確定,拖欠時間越長,資不抵債的可能性越大;在操作層面上,現(xiàn)行評估方法及評估人員的主觀因素往往導致了***評估值的虛高。大量事實證明,當***還款來源出現(xiàn)問題時,銀行對第二還款來源的追償往往是艱難的,而且也很難通過處置***物來填補貸出資金的空缺。銀行大量不良金融資產也多源于此[1]。(四)評估機構在房地產*****業(yè)務中處境尷尬在房地產*****業(yè)務中,銀行、評估機構和**客戶三者缺一不可,但三者的關系卻非常微妙,既相互依賴、相互制約...
對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討論國企改制中的房地產評估對建立區(qū)域房地產市場評估體系的思考房地產評估風險的辨析當前我國房地產評估行業(yè)存在的問題及對策研究中國的房地產評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè),各方面體制還不完善,評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。為進一步防范房地產***風險,***、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產***業(yè)務管理的通知》、《***關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《***關于嚴格控制固定資產投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關于銀行房地產**風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產**市場。這些規(guī)定對于規(guī)范...
房地產評估,房地產價格評估。隨著中國房地產業(yè)的高速發(fā)展并日趨成熟,房地產業(yè)已經成為國民經濟的新的增長點,但同時房地產也是**容易產生泡沫經濟、引發(fā)金融風險的行業(yè),因此,作為聯(lián)系銀行金融風險和房地產市場紐帶的房地產*****評估體系的健全就顯得極為重要。房地產估價 [1]全稱房地產價格評估,就是對房地產進行估價,也就是說,由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業(yè)人員,根據估價目的,遵循估價原則,按照估價程序,運用估價方法,在綜合分析,影響房地產價格因素的基礎上,結合估價經驗及對影響房地產價格因素的分析,對房地產的特定權益,在特定時間**可能實現(xiàn)的合理價格所作出的估計、推...
對房地產評估中“折舊補償模型”公式的質疑與探討論國企改制中的房地產評估對建立區(qū)域房地產市場評估體系的思考房地產評估風險的辨析當前我國房地產評估行業(yè)存在的問題及對策研究中國的房地產評估行業(yè)還屬于一個年輕的行業(yè),各方面體制還不完善,評估理論和評估方法同西方發(fā)達國家相比還顯得陳舊。為進一步防范房地產***風險,***、人民銀行及銀監(jiān)會等部門于2003年先后出臺了《中國人民銀行關于進一步加強房地產***業(yè)務管理的通知》、《***關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》、《***關于嚴格控制固定資產投資規(guī)模的通知》、《銀監(jiān)會關于銀行房地產**風險管理指引》等一系列文件來規(guī)范房地產**市場。這些規(guī)定對于規(guī)范...
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施(一)評估理論和評估方法方面1.借鑒國外的評估理論和方法中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在***評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,未能把借款人收益、**比率、**利率、**年限等*****中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中,忽略了**對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善在中國由于***物評估和***物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規(guī)定***評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化,若這時候對***房地產進行處置,***物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當的...
影響房屋價格評估的因素主要有四個方面,包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。區(qū)域因素區(qū)域因素:主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū),則有助于房屋價值的提升。房屋因素房屋因素:房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外,雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響,但是由于每個人喜好風格不同,因此裝修只能在一定程度上給予適當...
6.根據房屋的特殊結構,對于房屋的重置完全價值還可作出增加或減少的規(guī)定。對于房屋特殊屋面做法和墻體厚度,應以當地的標準和通用的做法及厚度為基礎計算調整分值。室內凈高,一般居住用房以室內凈高2.8米為基礎,在其他條件不變的情況下,每增高或降低10厘米,房屋建筑造價即增加或減少2%左右,可按此計算其調劑分值。對于禮堂、劇院以及房屋的地下室、暗樓、借墻、共墻等,均可結合房屋建筑的實際情況和技術、業(yè)務上的具體規(guī)定,作出增減價值的規(guī)定。在房地產市場中,每一塊土地、每一棟建筑都承載著不同的價值和潛力。高淳區(qū)一站式房地產評估優(yōu)勢房地產交易、租賃、***、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房地產的估價。建...
1 對土地的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,形狀,四至、周圍環(huán)境、景觀,基礎設施完備程度,土地平整程度,地勢,地質、水文狀況,規(guī)劃限制條件,利用現(xiàn)狀,權屬狀況。2 對建筑物的描述說明應包括:名稱,坐落,面積,層數,建筑結構,裝修,設施設備,平面布置,工程質量,建成年月,維護、保養(yǎng)、使用情況,地基的穩(wěn)定性,公共配套設施完備程度,利用現(xiàn)狀,權屬狀況。8.0.6 估價報告中注冊房地產估價師的聲明應包括下列內容,并應經注冊房地產估價師簽名、蓋章:求取估價對象在估價時點的重新購建價格,然后扣除折舊,以此估算估價對象的客觀合理價格或價值。高淳區(qū)提供房地產評估平臺(一)對***物價值過高評估一般認為,評估...
補地價是指在更改**原出讓土地使用權時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、***劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給**的一筆地價。1、一般評估:這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時,求助于評估機構,以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。2、房地產*****評估:這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所***的房屋的價值而進行的評估,它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估,評估一經確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。房地產市場易受宏觀...
4、估價時點原則遵循估價時點原則,要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。5、公平原則6、謹慎原則(*****項目)房地產估價應按下列程序進行:1、獲取估價業(yè)務2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。房地產估價方法有以下5種:1市場比較法2收益法3成本法4假設開發(fā)法5基準地價修正法這里的“價值”可以是市場價值、投資價值、在用價值等多種形態(tài),具體取決于評估目的。無錫品牌房地產評估優(yōu)勢房地產品牌及其價值評估房地產***價格評估探析房地產評估...
三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施(一)評估理論和評估方法方面1.借鑒國外的評估理論和方法中國由于在評估理論和方法研究上的滯后,在***評估實務中幾乎都采用所謂保守原則下的市場評估,未能把借款人收益、**比率、**利率、**年限等*****中的各項基本要素納入評估過程的計算分析中,忽略了**對投資者現(xiàn)金流量引起的種種變化,缺乏科學依據,主觀性大。2.對現(xiàn)有評估方法進行創(chuàng)新和完善在中國由于***物評估和***物處置存在著脫鉤的關系,因為一般規(guī)定***評估報告的有效期為一年,而在這一年當中房地產市場可能發(fā)生了很大的變化,若這時候對***房地產進行處置,***物的現(xiàn)值與評估價值就會存在相當的...
收益法不同的地區(qū)、不同用途、類型的房地產收益率也有所不同,根據待估房地產的收益返算其價值的方法即為收益還原法。房地產價值=房地產純收益÷收益還原利率。假設開發(fā)法對于一個未完成的房地產開發(fā)項目(純土地或在建工程等),通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價值,然后扣除剩余開發(fā)任務的正常投入,即得出待估房地產價值的方法?;鶞实貎r法02:16拆遷房屋價值怎么評估針對到某一地塊的土地使用權價值評估,可以參照已有的同級別、同用途的基準地價,進行一般因素、區(qū)域因素、個別因素的調整,***得出估價對象土地使用權價值的方法。這種方法有一定的政策性。比較法:通過比較類似房地產的成交價格來確定目標房地產的價值。玄武區(qū)貿易房...
(三)忽視*****項目的可行性評估房地產*****是在借款人的償還能力即***還款來源之外,以房地產***物代償為條件設置了第二還款來源。當***還款來源出現(xiàn)問題時,借款人無法用正常經營活動所產生的現(xiàn)金流來歸還**時,銀行可通過處置***物獲得補償。從這一意義上出發(fā),房地產***物本身在降低**風險,減少**損失方面發(fā)揮著重要作用。因此,大部分銀行及評估機構把借款人能否提供***物作為能否**的主要依據,而忽視了對借款人的償付能力進行分析。實地查勘估價對象:必須實地核實房屋物理狀況、位址環(huán)境等信息。江蘇本地房地產評估好處3、特定評估:這種評估是房地產交易管理部門,對買賣雙方交易價格明顯低于市...
(三)忽視*****項目的可行性評估房地產*****是在借款人的償還能力即***還款來源之外,以房地產***物代償為條件設置了第二還款來源。當***還款來源出現(xiàn)問題時,借款人無法用正常經營活動所產生的現(xiàn)金流來歸還**時,銀行可通過處置***物獲得補償。從這一意義上出發(fā),房地產***物本身在降低**風險,減少**損失方面發(fā)揮著重要作用。因此,大部分銀行及評估機構把借款人能否提供***物作為能否**的主要依據,而忽視了對借款人的償付能力進行分析。房地產評估是指對房地產的市場價值進行分析和判斷的過程。秦淮區(qū)營銷房地產評估便捷三、完善房地產評估防范房地產金融風險的措施(一)評估理論和評估方法方面1.借...
補地價是指在更改**原出讓土地使用權時規(guī)定的用途,或增加容積率,或轉讓、出租、***劃撥土地使用權,或出讓的土地使用權續(xù)期等時需要交給**的一筆地價。1、一般評估:這類評估一般是在交易雙方發(fā)生分歧意見或有爭議時,求助于評估機構,以解決分歧和爭議,使之趨于一致的手段,一般不具備法律效力,是參考性評估,它反映的是某一地域、某一時間點、某一特定物業(yè)一般的價值水平。2、房地產*****評估:這類評估是購房者尋求金融支持時,對自己所***的房屋的價值而進行的評估,它必須由金融部門指定或委派的評估機構進行評估,評估一經確定,具備法律效力、形成法律文件、對雙方有約束力。這種評估值一般較低。評估結果的準確性很...
挑取市場上相同用途、其他條件相似的房地產價格案例(已成交的或評估過的、具備正常報價的)與待估房地產的各項條件相比較,對各個因素進行指數量化,通過準確的指數對比調整,得出估價對象房地產的價值的方法。這種方法具有較強的實際意義和準確性,在市場較為成熟、成交透明、比較案例易找的時候常常使用,并且估價結果較為準確。剩余法房地產總價知道或者可以測算出來時,因為房地產總價=土地使用權價值+房產價值,因此測算出土地使用權價值或房產價值,用總價值扣除它后即可得出房產價值或土地使用權價值。這種方法常用于房屋或土地的單項估價。成本法:根據重建或替代該房地產所需的成本來評估其價值,通常還需考慮折舊。江蘇推廣房地產評...
房屋評估價就是中介機構依據相關數據對房屋進行評估后取得的價格。房屋評估價由評估單位進行實地考察之后作價。其中,相關數據通過房屋評價辦法獲得。房屋評估計價辦法是依照被評估房屋的常用結構、標準、用料情況計算重置完全價值,然后按各類房屋的結構、裝修、設備等組成情況的新舊程度折扣,而確定現(xiàn)值。城鎮(zhèn)各種所有制房屋進行交易、互換、***、拍賣、典當、轉讓、析產、兼并、價撥、劃撥、拆遷或以房抵債、入股、投資等,涉及房屋價格的活動,均依照本辦法評估作價。房地產市場易受宏觀經濟、政策調整等因素影響,導致評估價值快速變化。六合區(qū)運營房地產評估哪個好房地產交易、租賃、***、擔保、商品房開發(fā)與銷售等環(huán)節(jié)都離不開對房...
估價報告應包括下列部分:1封面 2 目錄 3致委托方函 4估價師聲明 5估價的假設和限制條件 6估價結果報告 7估價技術報告 8附件8.0.3 對于成片多宗房地產的同時估價,且單宗房地產的價值較低時,估價結果報告可采用表格的形式。除此之外的估價結果報告,應采用文字說明的形式。8.0.4 估價報告應記載下列事項:1 估價項目名稱;2 委托方名稱或姓名和住所;3 估價方(房地產估價機構)名稱和住所;4 估價對象;5 估價目的;6 價值時點;7 價值類型;8 估價依據;9 估價原則;確定估價結果并撰寫報告:根據測算結果確定估價結果,并撰寫評估報告。江寧區(qū)提供房地產評估概況五、房地產投資價值評估多需比...
影響房屋價格評估的因素主要有四個方面,包括區(qū)域因素、房屋因素、市場因素和心理因素。區(qū)域因素區(qū)域因素:主要包括地段等級、交通條件、小區(qū)環(huán)境、配套設施、未來發(fā)展前景及環(huán)境污染等。其中地段等級是影響房屋價格的重要因素。小區(qū)環(huán)境的好壞直接影響著人們的居住品質。有一定的綠化、停車位、有公共活動場所配套并且整潔干凈的小區(qū),則有助于房屋價值的提升。房屋因素房屋因素:房屋的成新率、樓層、朝向、戶型格局、房屋裝修、燃氣狀況、物業(yè)類型、通風采光、景觀等。其中對房屋價格影響較大的是房屋成新率、樓層、朝向及戶型格局。另外,雖然房屋裝修對房屋價格有一定的影響,但是由于每個人喜好風格不同,因此裝修只能在一定程度上給予適當...
房地產品牌及其價值評估房地產***價格評估探析房地產評估機構**芻議房地產*****業(yè)務評估中的弊端及相應對策不同評估目的下房地產估價方法的選擇房地產評估中三種評估方法的比較研究AHP法在房地產價格評估中的應用研究關于建行房地產**項目評估的若干思考房地產變現(xiàn)價格評估芻議全球化對中國房地產評估業(yè)的影響及對策房地產清算價格評估探析淺析房地產評估機構的行業(yè)風險淺析房地產司法強制變現(xiàn)對評估價值的影響我國房地產評估業(yè)存在的問題和對策商業(yè)銀行房地產*****評估問題探討收益還原法評估中房地產折舊費問題的探討利用原則:以使用所能帶來的收益評估房地產的價格。江蘇營銷房地產評估選擇10 估價技術路線、方法和測...